troszczymy się bardziej

CREAM: saturacja rynku i wojna o klienta

O trendach na rynku retail, zmianach w flagowych projektach CREAM i kwestiach prawnych na linii właściciel-najemca redakcja Retailnet.pl rozmawia z Michałem Małeckim, dyrekorem Działu Komercjalizacji CREAM oraz Filipem Grzesiakiem, dyrektorem Działu Prawnego CREAM.

CREAM jest partnerem merytorycznym jesiennej edycji Shopping Center Forum 2017 CEE Edition.

Retailnet.pl: – Jakie czynniki – Państwa zdaniem – najlepiej określają potencjał danego obiektu?

Michał Małecki, Dyrektor Działu Najmu CREAM: – Kluczowym czynnikiem w przypadku nieruchomości komercyjnych jest lokalizacja i dopasowanie projektu do obszaru, który ma obsługiwać. Innym obiektem będzie taki, który jest zlokalizowany w centrum miasta, definiowany jako galeria miejska, a jeszcze innym będzie obiekt zlokalizowany na osiedlu lub obrzeżach miasta. Ciekawe jest to, że np. w Anglii wiele galerii handlowych zbudowanych jest właśnie na obrzeżach miast, przy węzłach komunikacyjnych. W Polsce galerie muszą być blisko ludzi. Polacy nie chcą jeździć daleko, wolą, kiedy te centra są w obrębie obszaru ich zamieszkania. Przez lata tkanki miejskie były przerzedzone, więc miejsc pod nowe projekty nie brakowało. Nie znaczy to oczywiście, że na obrzeżach miast obiektów handlowych się nie buduje, natomiast patrząc na ewolucję rynku właśnie te w centrach miast były priorytetowe.

Lepsza lokalizacja to też lepszy tenat mix, bo dla najemców jest to również kluczowy czynnik wyboru miejsca na prowadzenie biznesu. Szeroka oferta z kolei oznacza lepszą odwiedzalność, bowiem zwiększa się catchemant area.

Retailnet.pl: - Jakie widzi Pan trendy i prognozy dla branży retail na polskim rynku?

Michał Małecki: – Mamy do czynienia z saturacją rynku i wojną o klienta. Galerie muszą zadbać nie tylko o podstawowy mix najemców, czyli dobrego operatora spożywczego, popularne sieci modowe, elektroniczne i mulitmedialne, ale także m in. o funkcję rozrywkową obiektu czy odpowiednio zaprojektowane i skomercjalizowane strefy gastronomiczne. Obserwujemy zwiększone inwestycje w food courty. Już nie tworzy się food courtów opartych na stołówkowej wręcz atmosferze, ale miejsca lifestylowe, takie, w których chce się spędzać czas. Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów aktualnie dokonujemy przebudów food courtów w dwóch flagowych obiektach zarządzanych przez CREAM. W Galerii Askana w Gorzowie już skończyliśmy modernizację, a ostatni najemcy wprowadzą się do strefy w lipcu. W Galerii Wisła w Płocku komercjalizacja food courtu trwa. W tym wyjątkowym koncepcie nie zabraknie ciekawych elementów architektonicznych oraz wyodrębnionej strefy dla dzieci. Przewidujemy, że food court w Płocku będzie gotowy na przełomie października i listopada.

W branży retail obserwujemy także pewne ujednolicenie formatów i powiększanie sklepów tam, gdzie powierzchnie są za małe. Widzimy też, że następuje rozdrobnienie rynku pod względem projektów. Powstaje coraz więcej obiektów typu convenience, które przyciągają klientów chcących zrobić szybkie zakupy w drodze do domu.

Ponadto zaostrza się konkurencja wśród obiektów handlowych w największych polskich miastach z uwagi na nowe otwarcia, które już miały miejsce lub są w trakcie realizacji. Daje to pole do popisu takim firmom jak CREAM, która pomaga właścicielom kilku lub kilkunastoletnich obiektów aby utrzymać maksymalny poziom przychodów.

Retailnet.pl: - Najemcy są bardziej ostrożni wybierając nowe lokalizacje?

Michał Małecki: – Rzeczywiście, tak jest. Widzimy szybko rosnące znaczenie handlu internetowego, który ma wpływ na sposób, w jaki najemcy postrzegają catchmenat area obiektu i swoją sieć sprzedaży. Widać, że coraz ostrożniej podejmują decyzję o nowych otwarciach i zdarza się, że nie dochodzi do zawarcia umów najmu właśnie dlatego, że liczba sklepów jest już w ich ocenie wystarczająca. To, czego nie uda się im sprzedać w sklepie stacjonarnym, sprzedadzą online.

Retailnet.pl: Jakiego typu kwestie najczęściej powodują spory w stosunku najmu? I jaką w takich sytuacjach rolę pełni zarządca obiektu?

Filip Grzesiak, dyrektor Działu Prawnego CREAM - Generalnie najwięcej sporów z najemcami dotyczy kwestii finansowych. Chodzi o ewentualne zadłużenia oraz rozliczenia kosztów serwisowych. Równie często zdarzają się spory związane ze stanem technicznym obiektu i obowiązkiem wykonania napraw. W tego typu sprawach kluczowe znaczenie mają postanowienia umowne. Jeśli mechanizmy i obowiązki stron są precyzyjnie określone, to ryzyko powstania sporów jest znacznie mniejsze. Zdarza się też, że podłożem sporu jest chęć wcześniejszego zakończenia najmu przez najemcę. Jest to skomplikowana sytuacja do rozwiązania, bo z jednej strony mamy umowę, która obowiązuje przez kolejne np. 5 lat, a z drugiej – świadomość, że najemca, który chce przestać działać w centrum handlowym wpływa niekorzystnie na cały obiekt. Najkorzystniejsza jest sytuacja, w której inny najemca jest zainteresowany daną powierzchnią ale taki scenariusz nie zawsze ma miejsce. Dlatego w tego typu sporach istotną rolę pełni profesjonalny zarządca, bo dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu może zaproponować nowe, korzystne rozwiązania zarówno dla najemcy, jak i właściciela centrum. I nie zawsze mówimy tutaj o obniżce czynszu, ale np. relokacji najemcy w inne miejsce w danym obiekcie, w którym ze względu na swój profil najemca będzie generował większe obroty.

Retailnet.pl: - Czy kwestie kosztów wspólnych nadal budzą wątpliwości u najemców?

Filip Grzesiak: – Na pewno najemcy są dzisiaj dużo bardziej doświadczeni oraz świadomi. Skutkiem czego, są bardziej ostrożni i w zupełnie inni sposób negocjują umowy najmu niż jeszcze kilka lat temu. Koszty wspólne są jednym z kluczowych elementów tej zmiany. Z jednej strony najemcy mają świadomość, że koszty wspólne są istotnym elementem wpływającym na funkcjonowanie całego obiektu, co ma bezpośrednie przełożenie na ich działalność i zysk. Z drugiej – chcą ponosić te koszty w sposób świadomy. Do umów często wprowadza się cały katalog kosztów wspólnych, który wprost wymienia, jakie koszty pokrywa najemca. Najemcy chcą też zoptymalizować te koszty i ograniczyć ryzyko ich wzrostu chociażby wprowadzając opłaty zryczałtowane.

Retailnet.pl: - A czy najemcy często mogą liczyć na fitout-y przy realizacji salonów?

Michał Małecki: – To bardzo indywidualna kwestia. Jest to pewien trend na rynku, ale jeszcze nie nazywałbym go standardem. Wpływ na to mają dwie rzeczy: pozycja na rynku danego najemcy i jego rozpoznawalność oraz pozycja obiektu handlowego. Są projekty, w których najemcy chcą zdecydowanie być obecni i nie chodzi tu tylko o obiekty w Warszawie. Również w naszych galeriach i centrach handlowych najemcy chcą przedłużać umowy najmu i sami podejmują nakład inwestycyjny na danej powierzchni.

Retailnet.pl: - Jak przebiega proces komercjalizacji Galerii Askana?

Michał Małecki: – Tak jak wspomniałem, zakończyliśmy przebudowę food courtu, do którego wprowadziliśmy już czterech najemców: Kuchnię Pekin, Izmir Kebab, Dream Burger i Olimp, a rozmowy z piątym są finalizowane. Dużą zmianą jest też obecność H&M, który otworzył właśnie swój największy salon w Gorzowie. Szereg najemców dokonało relokacji, a kilku powiększyło swoje salony. Wszystko to jest dowodem na to, że po 10 latach funkcjonowania galeria ma silną, ustabilizowaną pozycję, a najemcy widzą w niej potencjał. Można powiedzieć, że znaleźliśmy się w sytuacji, gdy poziom komercjalizacji wynosi praktycznie 100 proc. i brakuje nam metrów kwadratowych, by zaspokoić potrzeby wszystkich chętnych najemców.

Retailnet.pl: - A co dzieje się w Galerii Wisła?

Michał Małecki: – W Galerii Wisła trwa przebudowa food courtu, który ma być gotowy w IV kwartale tego roku. Trwają rozmowy z dużym najemcą z branży fashion, który ma zasilić szeregi naszej galerii. Jesteśmy pewni, że to znacząco podniesie atrakcyjność całego projektu, m in. zwiększając catchment area. Na bieżąco też przedłużamy umowy z pozostałymi najemcami. Ponadto pracujemy nad nowatorską koncepcją przestrzeni rozrywkowej, co sprawi, że Wisła będzie jeszcze bliżej swoich klientów oraz ich potrzeb. Galeria Wisła już teraz ma stabilną i mocną pozycję a przed sobą dobre perspektywy wzrostu. Widzimy, że praca, którą wykonaliśmy przez ostatnie lata, zaczyna przynosić efekty.

Retailnet.pl: - Jakie są największe atuty Galerii Wisła?

Michał Małecki: – Niewątpliwym atutem Galerii Wisła jest jej silna rozpoznawalność, ponieważ jest to pierwszy projekt handlowy, który powstał w Płocku. Po drugie – ogromny wybór. Mówimy o galerii, która obecnie ma ponad 100 lokali i bardzo szeroką ofertę. Nie tylko ofertę handlową, ale też rozrywkową, która wyróżnia nasz projekt spośród innych na rynku płockim. Galeria Wisła jest jedyną galerią w Płocku, która ma wielosalowe multipleksowe kino i jako jedyna – nowoczesny bowling wraz ze strefą bilardową. Oprócz wielkopowierzchniowych sklepów na jej tenant-mix składa się też bardzo dużo butików co prawidłowo pozycjonuje ten obiekt na rynku. W wyniku tej sytuacji Wisła ma bardzo wysoki współczynnik konwersji. Klienci przyjeżdżają do Galerii Wisła na zakupy i po porcję solidnej rozrywki, a nie tylko, by przespacerować się po obiekcie.

CREAM: saturacja rynku i wojna o klienta