troszczymy się bardziej

CREAM: rewitalizacja wzmacnia pozycję rynkową galerii

Czy "dojrzałe" centra handlowe mogą konkurować z nowoczesnymi powierzchniami handlowymi? Jak zaplanować proces optymalizacji obiektu? M.in. o tym rozmawiamy z Marcinem Mędrzyckim, dyrektorem Działu Zarządzania Nieruchomościami w CREAM. CREAM jest partnerem merytorycznym jesiennej edycji Shopping Center Forum 2017 CEE Edition.

Retailnet.pl: – Jak w Pana ocenie zmieniał się rynek na przestrzeni ostatnich kilku lat?

Marcin Mędrzycki: – Zarówno w dużych, jak i mniejszych miastach najszybciej rozwijającym się rynkiem był rynek powierzchni handlowych. Do użytku oddano wiele nowych obiektów, ale z biegiem czasu spora część projektów weszła w fazę dojrzałą. Trend idzie w kierunku nowoczesnych rozwiązań, które przekładają się na obniżenie kosztów funkcjonowania obiektów, a także na ekologię i certyfikację. To wszystko sprawia, że konieczna jest rewitalizacja projektów a często ich przebudowa.

Retailnet.pl: - CREAM zarządza dwoma "dojrzałymi" projektami: Galerią Askana i Galerią Wisła, które wkrótce będą obchodziły swoje 10-lecia. Jak zmieniało się Państwa podejście do tych obiektów w zależności od ich wieku?

Marcin Mędrzycki: – Właśnie zakończyliśmy proces przedłużania 10-letnich umów najmu w obu tych obiektach. Galeria Wisła i Galeria Askana są ciekawymi i mocnymi projektami. Co ciekawe oba uzyskują wyniki lepsze niż wówczas gdy były jedynymi obiektami w swoich lokalizacjach. Świadczy to o ich ciągłym, prawidłowym rozwoju. I to pomimo dużo większego nasycenia powierzchnią handlową niż 10 lat temu. Wsparciem dla starszych obiektów jest działalność inwestycyjna, dlatego też sukcesywnie remontujemy poszczególne obszary części wspólnych, wzmacniamy rolę części gastronomicznej oraz kreujemy i wprowadzamy udogodnienia dla klientów.

Retailnet.pl: - Według CBRE w tym roku w regionie CEE do użytku oddanych zostanie 4 mln mkw. nowej powierzchni handlowej. Czy te „dojrzałe” centra mogą konkurować z nowoczesnymi powierzchniami handlowymi?

Marcin Mędrzycki: – Oczywiście, że tak. Jeśli projekt jest dobrze prowadzony, to może konkurować z powodzeniem z nowymi obiektami. Podstawą jest ciągłe dopasowywanie się do zmieniających potrzeb, wykorzystywanie szans jakie pojawiają się w ramach obiektu oraz ciągłe inwestycje, które podnoszą jakość i wzbogacają ofertę centrum. Przykładem jest Galeria Wisła, która swój jubileusz będzie obchodziła w przyszłym roku z nową strefą restauracyjną, powiększoną i przeniesioną z drugiego piętra na pierwsze. To doskonała lokalizacja, która znajduje się w ciągu komunikacyjnym nad wejściem głównym i przechodzi dalej do części strefy rozrywkowej, w której znajdują się kino i kręgielnia.

Retailnet.pl: - Jak właściwie zaplanować proces optymalizacji dla centrum handlowego?

Marcin Mędrzycki: – Optymalizacja to proces, w którym planowanie jest kluczowym elementem aby jego realizacja mogła przebiegać w możliwie sprawny sposób. Cały czas trzeba dopasowywać się do rynku tj. oczekiwań klientów i najemców, co – moim zdaniem – nam się udaje. Między innymi w przypadku naszych flagowych projektów tj. Galerii Askana i Galerii Wisła wprowadziliśmy i nadal wprowadzamy szereg zmian. W zeszłym roku przygotowaliśmy odpowiednią strategię i plany zmian dla Galerii Askana, która w tym roku obchodzi swoje 10. urodziny. Strategia zakładała przeniesienie z parteru na pierwsze piętro i powiększenie strefy restauracyjnej przy jednoczesnym wygospodarowaniu powierzchni dla największego w promieniu 100 km salonu H&M otwartego dosłownie przed paroma tygodniami. Strefa restauracyjna zyskała nowy design, dodatkowe miejsca siedzące i lokale dla nowych najemców. W konsekwencji zwiększył się ruch klientów na pierwszym piętrze, gdyż oferta stała się bardziej atrakcyjna i zróżnicowana. Jednocześnie dokonaliśmy zmian na częściach wspólnych galerii m.in. dzięki nowym elementom małej architektury po to, aby jeszcze mocniej podkreślić efekt zmian jakie nastąpiły.

Retailnet.pl: - Jakie działania mogą podjąć zarządcy, aby zoptymalizować koszty eksploatacyjne bez obniżania jakości usług oraz komfortu najemców?

Marcin Mędrzycki: – W mojej ocenie poza wolumenem zakupu usług na rynku zewnętrznym, czyli uzyskania efektu skali należy również zadać sobie pytanie, czy na przestrzeni kilku ostatnich lat inwestycje w prace CAPEX-owe, jak również prawidłowe ich zaplanowanie i wykonanie wygenerowało oszczędności w kosztach eksploatacyjnych. Obecnie mamy do czynienia z nowymi rozwiązaniami technologicznymi możliwymi do zastosowania w nieruchomościach. Urządzenia instalowane w galeriach generują większe oszczędności w zużyciu mediów co w konsekwencji ma wpływ na dobór odpowiednich parametrów, a to z kolei przekłada się na wzrost oszczędności. Należy też dołożyć starań przy doborze podwykonawców, co jest kluczowe przy inwestycjach CAPEX-owych i korzystać z doświadczonych firm, wykorzystujących zaplecze technologiczne i zasoby ludzkie.

Retailnet.pl: - CREAM szykuje się do pracy nad dużym projektem asset management-owym...

– To prawda, ale na tym etapie nie mogę jeszcze zbyt wiele zdradzić. Jesteśmy na etapie analizy i przygotowania założeń strategicznych tak aby ten projekt w przyszłości miał jeszcze lepsza pozycję. Pomimo, że już teraz wyniki osiągane przez to centrum są bardzo dobre to zawsze należy myśleć o projekcie we właściwej perspektywie czasowej, którą determinują różne czynniki takie jak oczekiwania klientów, oczekiwania najemców, otoczenie konkurencyjne etc.

Retailnet.pl: - A oferta jest szeroka. Oferujecie pełen zakres usług związanych z zarządzaniem obiektami.

Marcin Mędrzycki: – Nasz portfel jest dosyć zróżnicowany, ponieważ zarządzamy zarówno nieruchomościami handlowymi różnego typu i wielkości, jak i biurowcami. Od lat świadczymy usługi dla klientów zewnętrznych, dla których wykonujemy usługi kompleksowo, w tym asset management i property management, ale również doradztwo inwestycyjne, komercjalizację i marketing. Usługi te świadczymy w różnych konfiguracjach w zależności od potrzeb klienta i strategii, jaka jest planowana w dłuższym i krótszym okresie. Naszym klientom możemy zaproponować naprawdę szeroki wachlarz usług.

Retailnet.pl: - Na które z tych usług jest największe zapotrzebowanie?

Marcin Mędrzycki: – Rzadko jest tak, że droga do celu jakim jest wzrost wartości projektu wiedzie tylko przez jeden konkretny obszar. Aby prawidłowo zarządzać obiektem komercyjnym należy mieć wizję obiektu i myśleć kompleksowo. W ostatnim czasie widzimy zapotrzebowanie na usługi związane z doradztwem strategicznym. Powstaje wiele nowych projektów w obszarach dotychczas obsługiwanych przez centra handlowe, które funkcjonują od 5 czy 10 lat. Stąd m.in. potrzeba oceny, jaki będzie wpływ nowootwartego projektu, na ten który już w danym miejscu funkcjonuje. Oprócz badania tej zależności, jako doświadczeni praktycy doradzamy co należy zrobić, aby ten wpływ był możliwie najmniejszy lub go wyeliminować.

CREAM: rewitalizacja wzmacnia pozycję rynkową galerii